Debido a la limitación de créditos de las entidades financieras, en las transmisiones de bienes inmuebles muchos vendedores deciden financiar ellos a los compradores pactando una condición resolutoria por la diferencia entre el crédito concedido y el importe a escriturar.
¿Qué es una condición resolutoria? Se trata de un acuerdo privado incluido en un contrato entre el comprador y el vendedor, en el cual el comprador se compromete a realizar un hecho, dejar de hacerlo o simplemente pagar una cantidad aplazada. En el supuesto en que el comprador no cumpla con la obligación de hacer, dejar de hacer o de pago, se resolverá el contrato.
Ahora bien, en los supuestos de compraventas de bienes inmuebles normalmente la condición resolutoria consistente el pago aplazo de determinadas cantidades de dinero de acuerdo a un calendario de pagos. Estas compraventas realizadas entre particulares, están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales según lo establecido en el artículo 7.1 A) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
- A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
Al igual que también están sujetas al citado impuesto, las constituciones de condiciones resolutorias:
3. Las condiciones resolutorias explícitas de las compraventas a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria se equipararán a las hipotecas que garanticen el pago del precio aplazado con la misma finca vendida.
Una vez se firma la escritura de compraventa se liquida el impuesto correspondiente en el plazo de un mes y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El problema se plantea en el momento en el que el vendedor no puede hacer frente a esos pagos y el vendedor decide resolver el contrato. Al resolver el contrato se entiende que no se ha llevado a cabo la venta en tanto en cuanto, esta venta estaba suspendida/condicionada al cumplimiento de una serie de obligaciones por parte del vendedor. Entonces si no se ha llevado a cabo el negocio jurídico, tampoco se habrá realizado el hecho imponible gravado con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Llegados a este punto, lo normal sería solicitar a la Administración la devolución de las cantidades pagadas por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales toda vez que tal y como se indica anteriormente, no se ha producido el negocio jurídico y consecuentemente tampoco el hecho imponible gravado. A este respecto se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha el 17-05-2013, confirmando que efectivamente en los supuestos en los que se ejecuta la condición resolutoria pactada se deberá producir la devolución de las cantidades pagadas por ese concepto puesto que sino estaríamos ante un enriquecimiento injusto por parte de la Administración.
El contrato de compraventa no llegó a tener eficacia por no darse la condición pactada, lo cual prodcue una ausencia de validez del negocio jurídico y consecuentemente un enriquecimiento injusto en favor de la Administración
Para más información sobre los trámites necesarios para solicitar la devolución del impuesto de TPO, puede contactarnos en info@abrtl.com o llamarnos directamente (+34) 675 904 299, Llamar.
ABR