De conformidad con lo establecido en la Ley y el Reglamento del IRPF, las ganancias y pérdidas patrimoniales se obtendrán por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión.
Lo importante para determinar esas posibles ganancias patrimoniales, es la composición del valor de adquisición y del valor de transmisión, de acuerdo a la normativa y resoluciones de la Agencia Tributaria.
1º Valor de adquisición
El valor de adquisición, estará formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, adicionando a dicho importe, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Los gastos y tributos inherentes que pueden ser incluidos, son tales como el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, gastos de asesoramiento siempre vinculados al adquisición del inmueble.
Este valor de adquisición, se minorará en el importe de las amortizaciones que reglamentaria correspondan. Principalmente, se minorará la amortización en 3 supuestos: 1) Transmisión de bienes inmuebles que estén o hayan estado arrendados, 2) Transmisión de elementos patrimoniales que estén o hayan estado afectos a una actividad económica desarrollada por el contribuyente y 3) Transmisión de bienes muebles, negocios o minas que estén o hayan estado arrendados.
En conclusión, el valor de adquisición será:
Valor de adquisición = Importe real efectuado + inversiones y mejores + gastos y tributos inherentes a la adquisición – amortización
2º Valor de transmisión
El valor de transmisión, está formado por el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, descontando los gastos y tributos inherentes a la transmisión.
Dentro de los gastos inherentes a la transmisión, se pueden incluir las comisiones de la inmobiliaria. En el caso de los tributos inherentes, se podrá descontar el importe correspondiente a la Plusvalía Municipal.
En conclusión, el valor de transmisión será:
Valor de transmisión = Importe real efectuado – gastos y tributos inherentes a la transmisión
La diferencia entre ambos valores determina la ganancia o pérdida patrimonial.
En el supuesto de ganancia patrimonial, es importante tener en cuenta la fecha de adquisición del elemento patrimonial, a los efectos de determinar la posible aplicación del Régimen transitorio de las ganancias derivadas de elementos no afectos adquiridos antes del 31-12-94, que puede suponer un importante ahorro fiscal.
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