Actualmente diversos tribunales se están pronunciando a favor de los consumidores frente a las entidades financieras, respecto de los gastos de constitución de hipoteca.
Estos pronunciamientos tienen su raíz en la sentencia del Tribunal Supremo de 23.12.2015, número de sentencia 705/2015, la cual trata con gran detalle diversas cláusulas que considera abusivas, en los contratos de préstamo hipotecario.
En la presente entrada, se tratará principalmente los gastos derivados de constitución hipotecaria: Notaria, Registro, Gestoría e Impuestos.
El Tribunal Supremo, considera nulas las cláusulas que imponen exclusivamente esos gastos al consumidor, pero no indica de manera expresa que esos gastos sean por cuenta de la entidad financiera, sino que no deben ser asumidos íntegramente por el consumidor. Es por ello que declara la nulidad de la cláusula al imponer la totalidad de los gastos al consumidor.
La sentencia del Tribunal Supremo, de manera acertada indica sobre los gastos de notaría y registro de la propiedad, lo siguiente:
Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
En virtud de lo anterior, los gastos de notaría y registro de la Propiedad debieran ser compartidos, por lo que la cláusula que establece la imputación total al contribuyente, es lo que el Tribunal Supremo considera abusivo.
En lo que se refiere a los impuestos derivados de la constitución de garantía hipotecaria, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es clara, en el caso de constitución de garantía hipotecaria derivado de un contrato de préstamo, el obligado al pago del Impuesto es el consumidor. No obstante, matiza el Tribunal Supremo en amparo de la anterior Ley, que los impuestos derivados de segundas copias o certificaciones expedidas por los notarios, serán por cuenta del interesado que en este caso es la entidad financiera.
En resumen, en relación a los impuestos derivados de la constitución de garantía hipotecaria, considera el Tribunal Supremo que imponer la totalidad del pago de los mismos al consumidor, es contrario a la propia Ley del Impuesto, toda vez que determinadas copias o certificaciones, han de ser pagadas por las entidades financieras.
En conclusión, la Sentencia del Tribunal Supremo considera abusivas, las cláusulas que imponen la totalidad de los gastos de constitución de hipoteca únicamente al consumidor, por lo que procedería por parte de la entidad financiera, la devolución de los gastos de notaría, registro y parte de los impuestos.
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